Tegemoetkoming in planschade

Planschade is schade die ontstaat door een planologische wijziging. Deze planologische wijziging kan een wijziging in een bestemmingsplan zijn of een concreet planologisch besluit. Zo’n besluit kan een vergunning zijn om van het bestemmingsplan af te wijken. Dit soort besluiten kunnen gevolgen hebben voor eigenaren of andere rechthebbenden. Het gaat dan vaak om rechthebbenden die in de directe omgeving wonen. Deze gevolgen kunnen onder andere bestaan uit vermindering van uitzicht, aantasting van de privacy, toename van geluidshinder of een toename van verkeersoverlast.

Het is ook mogelijk dat iemand schade lijdt doordat de bestemming van het eigen perceel wijzigt en er bouw- of gebruiksmogelijkheden vervallen.

Een wijziging in de planologie leidt tot een nieuwe planologische situatie. Dat kan nadelen hebben voor omwonenden, eigenaren van onroerend goed of eigenaren van grond in de directe omgeving. Een paar voorbeelden:

• een vrij, groen uitzicht mag worden bebouwd met woningen of appartementen;
• op een perceel vervallen bouw- en gebruiksmogelijkheden;
• door de verbreding of de aanleg van een weg neemt de geluidsoverlast toe.

Deze wijzigingen brengen mogelijk planschade met zich mee. Deze schade is vast te stellen en eventueel te vergoeden.

U hebt pas recht op een tegemoetkoming in planschade als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. In de regel bekijkt een onafhankelijke planschadeadviseur of u aan de voorwaarden voldoet.

Alleen een belanghebbende kan recht hebben op planschade. Een eigenaar is een belanghebbende, een huurder van een woning bijvoorbeeld niet.

De planschadeadviseur bekijkt zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan (of de afwijking). Daarbij bepaalt de adviseur of er sprake is van een planologische verslechtering. Van een planologische verslechtering is sprake als een belanghebbende met de nieuwe planologische situatie slechter af is dan met de oude planologische situatie.

Een misverstand dat hierbij vaak blijkt te bestaan is dat verzoekers de oude feitelijke situatie vergelijken met de nieuwe feitelijke situatie. Maar wat er voorheen feitelijk aanwezig was en wat er in de nieuwe situatie feitelijk is, is voor planschade niet van belang.

Belangrijker is om te weten wat er volgens het oude bestemmingsplan had kunnen komen en wat er volgens het nieuwe bestemmingsplan of de nieuwe vergunning kan komen. Daarbij moeten we rekening houden met de maximale mogelijkheden van zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan.
Een voorbeeld: Er stond niets achter uw perceel (feitelijk), maar er kon volgens het oude bestemmingsplan een schuur worden gebouwd (planologisch). Van deze bouwmogelijkheid is echter nooit gebruik gemaakt. Nu stelt de gemeenteraad een bestemmingsplan vast op grond waarvan er een woning gebouwd kan worden. Als iemand in verband hiermee een verzoek om planschade indient, moeten wij voor de beoordeling daarvan niet de oude feitelijke situatie (leeg weiland) vergelijken met de situatie die wij mogelijk maken met het nieuwe bestemmingsplan. Nee, de situatie met de bouwmogelijkheid van de schuur moeten we vergelijken met de bouwmogelijkheid van de woning. Dit is een belangrijk verschil.

U kunt planschade aanvragen wanneer de planologische wijziging definitief is. Dit betekent dat er geen bezwaar en/of beroep meer loopt. Vanaf het moment dat de planologische wijziging definitief is, heeft u vijf jaar om een verzoek in te dienen. Deze termijn is wettelijk bepaald. Als u uw aanvraag te laat indient betekent dit dat wij uw verzoek moeten afwijzen.

Uw verzoek om planschade kunt u bij het college van burgemeester en wethouders indienen. U maakt hiervoor gebruik van het aanvraagformulier. U kunt dit formulier ook krijgen bij de gemeente.

Op het formulier beschrijft u onder andere:

• het soort schade;
• uw argumenten voor de hoogte van de tegemoetkoming in de schade.

U kunt zich laten bijstaan door een adviseur, deze moet u zelf inschakelen en betalen. Wij nemen alleen volledig ingevulde aanvraagformulieren in behandeling. Bij de aanvraag voegt u een kopie toe van het eigendomsbewijs van uw onroerend goed of een contract van economische overdracht.

Voor het in behandeling nemen van uw aanvraag betaalt u een vast drempelbedrag van € 300. Dit bedrag is in de wet bepaald. Na ontvangst van dit bedrag nemen wij uw aanvraag in behandeling. Bij een positief besluit krijgt u het drempelbedrag terug, bij een negatief besluit niet.

Inschakelen planschadeadviseur

Zodra u het drempelbedrag betaald heeft, schakelen wij een onafhankelijke planschadeadviseur in, tenzij uw aanvraag “kennelijk niet-ontvankelijk” of “kennelijk ongegrond” is. In dat geval krijgt u hierover bericht van ons. Een voorbeeld van “kennelijk niet-ontvankelijk” is als het drempelbedrag niet is betaald. Kennelijk ongegrond” betekent dat het zeker is dat uw aanvraag niet tot een positieve beslissing zal leiden.

Advies

De onafhankelijke planschadeadviseur stelt een advies op. Voordat deze adviseur een advies opstelt, organiseert hij een hoorzitting waarbij u uw aanvraag mondeling mag toelichten. Hij nodigt de gemeente ook voor de hoorzitting uit. Als er nog een derde partij bij betrokken is, krijgt ook die gelegenheid op de aanvraag te reageren en de hoorzitting bij te wonen. Vaak wil de adviseur de zaak ter plaatse nog bekijken.

Schriftelijke reactie

Voordat de planschadeadviseur het advies definitief maakt, krijgen u en de gemeente de gelegenheid om schriftelijk te reageren op dit advies. Als er nog een derde partij bij betrokken is, krijgt ook die hiervoor de gelegenheid.

Besluit

Het college van burgemeester en wethouders neemt op basis van het definitieve advies van de planschadeadviseur een besluit over uw aanvraag om tegemoetkoming in planschade.

De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de ‘wegingsfactoren’ die de planschadeadviseur betrekt op uw aanvraag. U moet echter wel rekening houden met een ‘eigen risico’ van minimaal 2% van de waarde van uw eigendom voor de planologische wijziging. Dit percentage is wettelijk bepaald.

Kon ten tijde van het verkrijgen van uw eigendom of inkomensderving worden verwacht dat u op de hoogte was van planologische wijzigingen die in uw nadeel werken? Dan heeft u geen recht op planschade.

De gemeente vergoedt alleen die schade die u niet heeft kunnen voorzien. Stel u koopt een woning met vrij uitzicht. Als u ten tijde van de aankoop al wist dat het mogelijk zou worden dat er tegenover die woning een woonwijk zou verrijzen, dan hebt u geen recht op planschade die ontstaat door het bestemmingsplan voor die woonwijk. U hebt dan namelijk de planschade aanvaardt bij de aankoop.

Hetzelfde geldt als u al eigenaar bent van grond of van een onroerend goed. Stel dat u langere tijd geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om te bouwen of om bestaande bebouwing aan te passen. Stel dat de gemeente vervolgens duidelijk maakt dat die mogelijkheden zullen vervallen. U hebt dan geen recht op planschade als u de mogelijkheden dan niet alsnog benut en deze vervolgens vervallen

Schade die op andere wijze wordt vergoed

U hebt geen recht op planschade als de schade al op een andere manier aan u wordt vergoed. Zo komt het wel voor dat iemand een stuk weiland aan de gemeente verkoopt zodat de gemeente op die grond kan bouwen. De gemeente kan dan een hogere koopprijs betalen om planschade te compenseren. Als dat het geval is, bestaat er later geen recht meer op planschade voor degene die de hogere koopprijs ontving

Het college van burgemeester en wethouders neemt het besluit over uw planschadeaanvraag. Dit besluit kan positief of negatief voor u uitvallen:

• Bij een positief besluit wordt de tegemoetkoming in schade, vermeerderd met de wettelijke rente, overgemaakt naar een door u opgegeven rekeningnummer. Ook het drempelbedrag van € 300 krijgt u dan terug.
• Bij een negatief besluit krijgt u geen planschadevergoeding.

Tegen het besluit over uw planschadeverzoek kunt u altijd bezwaar maken. In ons definitieve besluit leggen wij uit wat uw mogelijkheden in dat geval zijn.

Wilt u meer weten over planschade? Neemt u dan contact op met het team ruimtelijke ontwikkeling via telefoonnummer 14 05 14 of per e-mail via info@defryskemarren.nl.